vol.2
資産形成につながる
マンションの選び方とは？
女性の場合、結婚、妊娠、出産、子育て、地元へのUターン、親の介護など、
これから訪れるかもしれない人生の転機によって、働き方や収入バランスが大きく変わります。
そのため、マンション購入の際にはより具体的な「出口戦略」が必要。
“売りやすく貸しやすい物件”であれば、マンションが人生の重荷になることはありません。
そこで今回は、20代～50代までに5回のマンション購入を経験した筆者の体験もふまえつつ、
『資産形成につながるマンション選びのポイント』についてご紹介します。
- 株式会社 ヒューズ・エンタープライズ
○住宅ジャーナリスト
○住宅ローンアドバイザー
○FP技能士 - 福岡 由美
“売りやすく貸しやすい”マンションなら
「人生の転機」にも強い
“売りやすく貸しやすい物件”とは、どのようなマンションなのでしょうか？
実は、筆者が20代で初めてマンションを購入した時からこだわってきたのは、「都心（都心直結）×駅近×コンパクト」の3つの条件でした。
「都心（都心直結）×駅近」の
立地にこだわるべき理由とは？
「コンパクト」な面積に
こだわる理由とは？
マンションにおける「コンパクト」とは、専有面積が30㎡～60㎡程度のシングル・ディンクス向け住戸のことを指します。また、コンパクト住戸に特化して企画された物件は「コンパクトマンション」と呼ばれています。
高齢化と未婚化により、単身世帯が急増していることは皆さんもご存知でしょう。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、2035年には人口の約4割が単身（1人暮らし）世帯となり、2040年には平均世帯人数が2.08人になると予測されています。
平均世帯人数が減少するということは、当然ながら「広すぎる住戸が不要になっていく」ということ。1人暮らしや２人暮らしにジャストサイズなコンパクト住戸のニーズは今後ますます高まっていくと想定され、将来の「売る・貸す」を検討する際にターゲット層が多くなるため、スムーズな運用が期待できます。
資産性の指標のひとつとなるのが
「リセールバリュー」
住まいを選ぶ際、多くの人は暮らしやすさ、通勤のしやすさなど、「自分の基準で考えた価値＝私的価値」を重視します。もちろん私的価値は“居心地の良さ”を追求するうえで大切な要素ですが、私的価値だけでなく「客観的な視点で分析した物件価値＝資産価値」を意識すると豊かな資産形成につなげやすくなります。その資産価値を分析する指標のひとつとされているのが「リセールバリュー（RV）」です。
RVとは、簡単に表現すると「新築物件が約10年後の中古市場でいくらで売れるのか？」を数値で示したもので、RVが100％を超えれば新築時よりも値上がりしたことを意味します。つまり、RVの高い物件を選んでおけば、将来、そのマンションを売却し、そこで得た売却益を活用して、もうひとまわり広い物件へ買い替える…など、「住まいのステップアップ」ができるようになります（売却益に対して税金が発生するケースもあります）。
「リセールバリュー」の高さは
駅からの近さに比例する
一般的にマンションのRVは駅からの近さに比例するといわれます。「駅徒歩5分以内」の物件はRVが最も高く、「駅徒歩10分」を超えると徐々に低下する傾向にあるため、やはり駅からの距離はマンション選びの重要な条件となります。また、最寄り駅が都心直結沿線かつ快速・急行停車駅の場合もRVが高くなる傾向にあります。こうした傾向を理解したうえで「人生の転機に強いマンション」を選びましょう。
- 幸せなマンション購入のヒント
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《ソルティア》シリーズでは現在、東急『武蔵小杉』駅徒歩6分、JR『武蔵小杉』駅徒歩7分の《ソルティア武蔵小杉》を分譲中。
都心直結のショッピングタウンとして人気を集める武蔵小杉エリアにおいて、
東急とJRの2駅が徒歩10分未満に位置する“ダブル駅近”の立地は実に恵まれた条件です。
なお、過去10年間に販売された新築分譲マンションのうち「武蔵小杉駅徒歩10分圏内のコンパクトマンション（※1）」は
わずか1物件のみ（※2）とのことですから、資産としての希少性にも注目しましょう。※１ 30~60m²の住戸のみで設計されたシングル・ディンクス向けマンション ※2 「ソルティア武蔵小杉」は2物件目となります。
データ資料（有）エム・アール・シー対象エリア：東急東横線「武蔵小杉駅」JR南武線「武蔵小杉」駅、JR横須賀線「武蔵小杉」駅対象期間：発売が2011年1月～2021年1月までのエム・アール・シー調査・補足に基づく分譲マンションデータの範囲内
- profile［ プロフィール ］
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株式会社
ヒューズ・エンタープライズ ○住宅ジャーナリスト
○住宅ローンアドバイザー
○FP技能士福岡 由美○住宅ジャーナリスト
○住宅ローンアドバイザー
○FP技能士20代で初めてマンションを購入し、住宅ジャーナリストとしての活動をスタート。東京・名古屋を拠点に全国で取材活動を行い、新築分譲マンションの取材実績は2000物件を超える。
人口減少により、今後は生活機能が充実する「都心」や「駅から近いエリア」に人口が集中していくと想定されています。オフィスや商業施設が集積する都心および都心直結のターミナル駅周辺には常に人が集まり続けるため、「安定的な住まいのニーズ」が存在します。さらに駅から近いエリア（駅徒歩10分未満が目安）には、その地域の生活施設が集まっており、年齢を問わず長く快適に暮らすことができます。
コロナ禍を受けて郊外へ転出する人も増えていますが、その多くはファミリー層。シングルライフを送るうえでは、都心（都心直結）や駅近といった利便性は「揺るぎない住まいの価値」といえるため、結果的にマンションの資産性をより長く維持しやすくなります。